金茂、金融街抱團(tuán)廣州能否破局一役

“而且豪宅產(chǎn)品并非金茂府一家獨(dú)大。在廣鋼新城板塊，其實(shí)很多豪宅的戶型和價(jià)格都是大同小異的，主要的差別還是在于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目生態(tài)景觀、人居環(huán)境的打造。”

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 隨著時(shí)間的推移，軟裝飾加盟寶億萊，前兩年集中出讓并引各大房企爭(zhēng)搶的廣鋼新城眾多地塊項(xiàng)目即將在今年迎來入市大考。

近日，由金茂和金融街(000402,股吧)合作開發(fā)的廣鋼新城珠江金茂府項(xiàng)目便開始在廣州各大商場(chǎng)宣傳造勢(shì)，為其銷售中心開放和不久后的入市做準(zhǔn)備。

珠江金茂府位于廣州荔灣區(qū)芳村大道西、鶴洞路以南，規(guī)劃有9棟24-42層高的高端住宅，占地面積約4.74萬平方米，總建筑面積約31.43萬平方米。該項(xiàng)目主打大平層和復(fù)式產(chǎn)品，涵蓋住宅、商業(yè)街、高端會(huì)所等，預(yù)計(jì)4月中旬就會(huì)開放銷售中心，年中入市，首推戶型包括109-142平三至四房。

據(jù)介紹，除了戶型、裝修、園林生態(tài)，珠江金茂府還打出了此前金茂產(chǎn)品沿用的“綠色”科技的牌子，稱可利用科技系統(tǒng)監(jiān)測(cè)調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣、溫度、濕度、聲音、光線、水凈度等。

此外，為了將珠江金茂府打造得與眾不同，中國金茂還特意投資1600萬將原廣鋼大劇院翻新改造成了項(xiàng)目的銷售中心，而且號(hào)稱是首個(gè)沒有沙盤的售樓部，全部用高科技展示項(xiàng)目細(xì)節(jié)。

金茂、金融街抱團(tuán)造“府”

“珠江金茂府是華南第一座、全球第七座高端府系住宅。”在珠江金茂府官方微信號(hào)的簡(jiǎn)介中，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)了這樣一句話。

金茂旗下的住宅產(chǎn)品分為府、悅、墅、山、湖、灣六大體系，精裝房拎包入住 ，而“府”系為最高端的豪宅，目前金茂已在北京、上海、杭州、蘇州等城市布局有金茂府。顧名思義，定位金茂最高端豪宅且作為其進(jìn)軍廣州市區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目的珠江金茂府，已然承載了替金茂在廣州打響頭炮，樹立企業(yè)高端品牌形象的重任。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，此前金茂已在南沙開發(fā)了其在廣州的第一個(gè)項(xiàng)目，而考慮到郊區(qū)的需求和市場(chǎng)承受能力，整體軟裝加盟寶億萊拎包入住，金茂只是將該項(xiàng)目打造成了相對(duì)高端的金茂灣，也即“灣”系產(chǎn)品。

但在與金融街聯(lián)合拿下了位于市區(qū)且為政府重點(diǎn)規(guī)劃板塊廣鋼新城的二期項(xiàng)目地塊后，為了在高地價(jià)基礎(chǔ)上獲得更大的利潤空間同時(shí)打響品牌，作為操盤方的金茂選擇了做其最高端的金茂府產(chǎn)品。

資料顯示，2014年9月，金茂與金融街聯(lián)合體以接近底價(jià)的32.4億元拿下廣鋼新城二期面積最大的AF040125住宅地塊，折后樓面價(jià)14263元/平方米，溢價(jià)率1.9%。

成功拿地后，金茂和金融街共同出資成立了項(xiàng)目開發(fā)公司，雙方各占項(xiàng)目50%的權(quán)益，由金茂主導(dǎo)操盤開發(fā)，整體軟裝加盟寶億萊拎包入住，并引入“金茂府”系列高端產(chǎn)品。

“畢竟金茂在豪宅開發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)更豐富，做豪宅的話由金茂操盤會(huì)更好。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示。

黃韜還提到，之所以選擇將AF040125地塊開發(fā)成高端產(chǎn)品其實(shí)還有一個(gè)原因，就是避免和金融街在廣鋼新城的另一個(gè)項(xiàng)目，定位剛需的金融街融穗華府“自己打自己”。

其實(shí)，早在獲得珠江金茂府地塊項(xiàng)目前，金融街就已在廣州拿下了3個(gè)項(xiàng)目，其中2014年2月奪得一宗面積6.08萬平方米的宅地就是廣鋼新城一期地塊，該地塊后來被開發(fā)成了偏剛需的中小戶型住宅項(xiàng)目，即金融街融穗華府。

因此，為了錯(cuò)開目標(biāo)客戶群，同板塊內(nèi)的珠江金茂府便鎖定了有更高端需求的群體。然而，即使避免了與合伙人項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)內(nèi)其他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手始終是存在的——中海、保利、北大資源、華發(fā)等一眾房企亦已扎堆廣鋼新城板塊。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，除了去年已入市且在售的中�；�灣壹號(hào)以及金融街融穗華府，今年廣鋼新城還將有保利葛洲壩(600068,股吧)曼城、華發(fā)中央公園、廣州振業(yè)城、北大資源等項(xiàng)目開盤，且多數(shù)都定位為高端豪宅。

不過，有知情人向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，盡管廣鋼新城項(xiàng)目會(huì)越來越多，但對(duì)自身產(chǎn)品充滿信心的金茂，“并不擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)問題”。

該知情人士透露，金茂方面并不認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)是壞事，卻反而會(huì)提升板塊的整體市場(chǎng)環(huán)境和價(jià)格。“一群人打廣告總比一個(gè)人打廣告要好，而且金茂府的產(chǎn)品與其他項(xiàng)目的豪宅產(chǎn)品不一樣。”

廣鋼新城的豪宅戰(zhàn)役

此前曾有報(bào)道稱，因?yàn)槭墙鹈�最高端�?ldquo;府”系產(chǎn)品，珠江金茂府入市的價(jià)格會(huì)比同板塊內(nèi)的其他項(xiàng)目更高。而之所以有這樣的分析，是因?yàn)榻鹈�在上海等城市�?ldquo;府”系項(xiàng)目?jī)r(jià)格也都是比板塊內(nèi)均價(jià)高出許多。

資料顯示，上海閘北的金茂府項(xiàng)目，在周邊樓盤售價(jià)4-5萬元/平方米的情況下，賣到了7-8萬元/平方米。而位于廣州南沙明珠灣區(qū)的金茂灣也號(hào)稱南沙最高端的項(xiàng)目，將價(jià)格定在了比板塊內(nèi)10000元/平方米均價(jià)更高的16000-17000元/平方米，而且去年單盤簽約額就達(dá)到了17億元。

對(duì)于價(jià)格，知情人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，具體價(jià)格還沒最終確定，不過今年珠江金茂府計(jì)劃推20億元的貨值入市。但項(xiàng)目銷售代理方中原地產(chǎn)方面則表示，珠江金茂府開盤的價(jià)格有可能會(huì)達(dá)到每平4萬元左右，并且按照目前廣州平穩(wěn)上升的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，未來還會(huì)逐漸將目標(biāo)價(jià)格提高到5萬元每平。

“這是一個(gè)嘗試，但具體開盤價(jià)格還是要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況來，而且價(jià)格比周邊的項(xiàng)目高的話，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，市場(chǎng)也需要一個(gè)接受的過程。”

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，目前廣鋼新城已開盤銷售的項(xiàng)目中，同是豪宅定位的中�；�灣壹號(hào)的價(jià)格最貴，均價(jià)約32000元/平方米，且中�；�灣壹號(hào)此前的拿地價(jià)格分別為17950元/平方米及18471元/平，相比珠江金茂府14263元/平方米的樓面價(jià)已然貴了超過3000元/平方米。

因此，對(duì)于珠江金茂府這一項(xiàng)目能否支撐起比板塊均價(jià)更高的價(jià)格，合富輝煌首席分析師黎文江提出了另一種觀點(diǎn)。

黎文江指出，按照拿地價(jià)格來說，售價(jià)4萬元/平方米屬于合理的范圍內(nèi)，但是目前市場(chǎng)已經(jīng)認(rèn)可了廣鋼新城板塊3萬每平左右的均價(jià)，珠江金茂府要一下子將價(jià)格拔高到4萬元每平的話，客戶是難以接受的。

“而且豪宅產(chǎn)品并非金茂府一家獨(dú)大。在廣鋼新城板塊，其實(shí)很多豪宅的戶型和價(jià)格都是大同小異的，主要的差別還是在于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目生態(tài)景觀、人居環(huán)境的打造。”

據(jù)悉，在廣鋼新城板塊項(xiàng)目中，打出生態(tài)和科技牌的并不止珠江金茂府。去年已經(jīng)入市的中海花灣壹號(hào)亦表示其產(chǎn)品采用了領(lǐng)先的科技人居系統(tǒng)和產(chǎn)品精工法則，而且有達(dá)約6萬平方米的園林面積，構(gòu)建了三重健康園林體系。

此外，定位第三代“華發(fā)優(yōu)+體系”豪宅的華發(fā)中央公園也將生態(tài)規(guī)劃、科技建筑、智能家居、互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)、星級(jí)配套、定制精裝等作為了項(xiàng)目的宣傳重點(diǎn)。

而北大資源項(xiàng)目雖沒有主打豪宅定位，項(xiàng)目規(guī)劃的新文化(300336,股吧)中心、講堂、書院、醫(yī)療等泛教育社區(qū)的模式的配套卻成了亮點(diǎn)。

由于珠江金茂府目前尚未開放銷售中心，所以金茂方面并沒有公布項(xiàng)目更多的信息，因而，在黎文江看來，廣鋼新城的豪宅項(xiàng)目，“有能夠吸引買家的人居環(huán)境優(yōu)勢(shì)才是重點(diǎn)”。